Gayrimenkul Dünyası "Kentsel Dönüşüm"

Bu Yazı City Life Dergisi' nde (2. Sayı Eylül 2013) Yayınlanmıştır.

Bu sayımızda İstanbul ve Türkiye’nin şehircilik alanında en önemli sorunlarından kentsel dönüşüm konusuna değineceğiz. Kentsel Dönüşüm nedir, nasıl ortaya çıkmıştır, nasıl yapılır sizlerle paylaşacak önümüzdeki sayıda çeşitli kentsel dönüşüm uzmanlarıyla röportajlar yaparak sizlere ilk ağızdan bilgiler sunacağız. İsterseniz vakit kaybetmeden hemen başlayalım…

Kentsel dönüşüm tüm Dünya’da başlangıcı 1950’lere dayanan ve ülkemizde de 1980’li yıllardan sonra ortaya çıkan bir olgudur. Ülkenin ücra köşelerinden büyük kentlere iş, aş ve yaşam alanı bulmak amacıyla insanların yaptığı göçler nedeniyle büyük şehirlerin çeperlerinde gecekondulaşma ve kaçak yapılaşmalar başlamış, çarpık kentleşme ile karşı karşıya kalınmıştır. Gecekonduların ve kaçak yapıların ruhsatsız, sağlıksız oluşuna birde ülkemizin deprem gerçeği eklendiğinde yaşam alanlarının büyük tehlikede olduğu ortaya çıkmaktadır. 1999 yılında Marmara’da ve ülkenin diğer şehirlerinde gerçekleşen depremler gösterdi ki şehirlerimizin birçok bölgesi risk altındadır.

Ayrıca şehirlerin diğer bir sorunu olan altyapı, sosyal donatı ve yeşil alan eksikliği de bu risk faktörlerine katıldığında yaşadığımız çevre giderek yaşanılmaz bir hale gelmektedir.

İşte bu noktada tüm Dünya’da kabul gören en iyi yöntem Kentsel Dönüşüm’dür. Ülkemizde yaşanan bu sıkıntıların giderilmesi, sağlıklı güvenilir ve yaşanabilir kentlere kavuşulabilmesinin çözüm olan kentsel dönüşüm yapılan yanlış uygulamalar ve çeşitli siyasi politikalar yüzünden halka farklı yansıtılmış, doğru anlatılamamıştır. 

Barselona 22@ Proje Alanından Bir Fotoğraf

Türkiye aslında kentsel dönüşüm’e yabancı değil. Ankara ‘da yapılan Kuzey Ankara Girişi, Dikmen ve Portakal Vadileri; İstanbul ‘da Küçükçekmece, Fikirtepe, Sulukule derken doğru yanlış birçok uygulama ile kentsel dönüşüm genç yaşlı, kadın erkek herkesin biraz bilgi sahibi olduğu bir olgu haline gelmiştir.

Özellikle son 10 yılda hükümet, sivil toplu örgütleri, gönüllüler sayesinde şehirleşme ve kentsel dönüşüm adına çok ciddi adımlar atılmaktadır. Yakın zamanda kabul edilen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile de bu adımlar daha da hızlanmıştır.

 

Halk arasında ‘Kentsel Dönüşüm Yasası’ olarak bilinen ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun 31.05.2012 tarihli resmi gazetede yayınlanarak kanunlaşmıştır. Kanun çerçevesince riskli alanlar tespit edilecek ve bu riskli alanlarda bulunan yapıların bakanlığın belirlediği kurumlar tarafından kontrolü yapılacaktır. Bu kontroller sonucunda riskli olduğu bilimsel olarak tespit edilen yapıların yıkılması ile dönüşüm başlayacaktır.
 

Mülk Sahipleri, kiracılar neler yapacak kısaca bahsedelim…

Öncelikle taşınmaz sahiplerinin yapması gereken binalarının depreme karşı ne kadar güvenli olup olmadığının tespitidir. Bu amaçla Bakanlık tarafından lisans verilen kuruluşlara başvuru yaparak binanızın incelenmesi gerekmektedir. Lisanslı kuruluş tarafından yapılacak ayrıntılı inceleme sonrasında hazırlanan teknik rapor Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ na sunulur. Binanız depreme karşı güvensiz olduğu Bakanlıkça da onaylanır ise Bina “Riskli Yapı” olarak belirlenir ve kanun kapsamındaki indirim ve kredilerden yararlanılması için hak kazanır.

Riskli yapı ilanı yapıldıktan sonra binada oturan tüm maliklere resmi tebligat ile bu bilgilendirme yapılmaktadır. Bildirimlerin yapılmasından sonra 60 gün içinde bina maliklerinin en
az 2/3 (tapu hisse) çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolü hazırlayıp bağlı bulunan İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ ne başvurması gerekmektedir. Binanın yeniden inşaatı veya güçlendirmesinin yapılması kapsamında maliklerce anlaşma yapılan müteahhit şirket ile proje hazırlanır ve ilgili Belediye’den ruhsat alınır. Bu aşamada Bakanlık tarafından protokoller yapılan bankalar tarafından Kentsel Dönüşüm Kredisi istenirse başvuru yapılarak alınabilmektedir. İnşaatınız tamamlanarak yine ilgili belediyeden iskân alınarak kentsel dönüşümünüz tamamlanmış olur. (Daha ayrıntılı bilgi almak isteyenler için Bakanlığın web Sayfası yazının sonunda verilecektir.)

Bakanlık tarafından protokol yapılan Bankalar müşterilerine çeşitli faiz oranları ve vade olanakları sunmaktadır.

Genel Olarak Kentsel Dönüşüm Kredisi:

·         Faiz oranları Aylık:0.39-0.50

·         Vade Aralıkları: 24 Ay -120 Ay

Ayrıca kentsel dönüşüm kredisinden yararlanmak istemeyen kişiler için bir diğer seçenek kentsel dönüşüm kira yardımıdır. Ayrıca kentsel dönüşüm kredisinden yararlanmak istemeyen kişiler için bir diğer seçenek kentsel dönüşüm kira yardımıdır. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı 18 ay için verilmekte olup geri ödemesizdir.

Aslında karışık gibi gözükse de kentsel dönüşüm son derece basittir. Yıllardan beri Avrupa’dan Asya’ya Amerika’dan Orta Doğu’ ya birçok ülke bu yöntemi şehirlerinin güzelleştirilmesi ve halkının daha iyi şartlarda yaşaması için kullanmaktadır. Barselona’sa 22@, Paris La Defence, Liverpool One, Londra Thames Gateway, Marsilya Euromediterranee, Hamburg Hafencity, Guangzhou River, Beyrut Solidere, Newyork Hudson Yards ve sayabileceğimiz bir çok dönüşüm projelerinde dönüşümün şartları değişse de değişmeyen tek şey insan’dır.
 

İnsan odaklı yapılacak Dönüşüm başarıya ulaşır…

Bu sayımızda gayrimenkul sektörünü birebir ilgilendiren ve yeni çağın en büyük projesi olan kentsel dönüşüm konusuna yer verdik. Kısaca size kentsel dönüşümü ve ülkemizde uygulama biçimini anlatmaya çalıştık.

İlgili Linkler:

www.kentseldonusum.gov.tr

www.csb.gov.tr

Dergi Görseli: