Giriş
Dünya’ da taşınmaz değerlemesine başlangıçta tarımsal arazilerin
vergilendirilmesinde ihtiyaç duyulmuş, bu ihtiyaç zamanla; alım-satım,
kiralama, sermaye piyasası, kredilendirme, sigortacılık, kamulaştırma,
devletleştirme, özelleştirme amaçlı değerlemelerle genişlemiştir. Artan
değerleme ihtiyacının karşılanabilmesi için ise ulusal taşınmaz değerleme
sistemleri tesis edilmiştir. Değerleme alanındaki ulusal sistemlere küreselleşmeyle
birlikte, uluslararası kuruluş ve düzenlemeler de eklenmiştir. Bu bağlamda, Dünya’
nın ve Avrupa Birliği (AB)’ nin taşınmaz değerlemesine bakışı, uluslararası
perspektiften ve ulusal sistemler açısından değerlendirilebilmektedir.
Danimarka’da taşınmaz değerlemesi ile ilgili düzenlemeler
‘Değerleme Kanunu’ nu (Vurderingsloven) ile
belirlenirken, değerleme sonuçlarına yapılacak itirazların usulleri ise ‘Vergi
Yönetimi Kanunu’nda tanımlanmıştır. Bu yasal düzenlemeler yanında bir de
değerleme çalışmalarında izlenecek yol ve yöntemleri detaylandıran ‘Değerleme
Rehberi’ (Vurderingsvejledning) hazırlanmıştır.
Kurumsal Yapı
Danimarka’da çeşitli
kurum ve kuruluşlar özel ve tüzel amaçlarla taşınmaz değerlemesi yapmaktadır.
Tutulu satış (mortgage) kredisi veren özel şirketler kredi vermeden önce,
taşınmaz acenteleri de satıştan önce taşınmaz değeri belirlerken, devlet
destekli kamusal değerleme çalışmalarında yürütülmektedir.
Ülkede, temelde
vergilendirme amaçlı değerleme çalışmaları, ‘Danimarka Gümrük ve Vergi İdaresi’
(SKAT) tarafından yürütülmektedir. Bu çalışmalar önceleri belediyelerin
bünyesinde yürütülmekte iken 2005 yılında yapısal reform nedeniyle hizmete
giren SKAT’ a devredilmiştir
SKAT Danimarka Vergi
Bakanlığı altında çalışan ve vergilendirme, gümrük işlemleri, harçlar,
değerleme çalışmalarının yürütüldüğü bağımsız bir idaredir. 30 alt veri
dairesinden oluşan idare; Ulusal
Gümrük ve Vergi Dairesi (National Customs and Tax Administration) ve Belediyelerin
iş birliği ile ulusal düzeyde bir bilgisayar ağı üzerinden tüm bilgilere
ulaşılmakta ve 22 farklı işlem yapılabilmektedir.Jesper Simonsen
Ronnow tarafından yönetilen idarede toplam 7.200 personel çalışmakta ve yıllık
işletme bütçesi 5 milyar Kr. dur
Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerleme Sistemi Altyapısı
Danimarka’da, 1960-1980 yılları arasında, arazi ve bina tanımlamaları,
satış fiyatları, değerleme sonuçları ve vergi mükelleflerinin kimlik bilgileri
bilgisayar ortamına aktarılarak, değerleme faaliyetlerinde otomasyon
sağlanmıştır. 1960’lı yıllarda taşınmaz mal
vergi tahsilât sistemi kurulmuş ve bu sistem Vergi Bakanlığı tarafından
organize edilerek yöneticisi Belediyeler belirlenmiştir. Bu sistem, Belediyelerin
kamu ve taşınmaz mal vergisi toplarında büyük kolaylıklar sağlamıştır. 1967’de satış
fiyatı bildirimleri sisteme girilmeye başlanması, 1970’lerde Bina ve Mesken
Tescil Sistemi entegrasyonu ve 1990’ların sonuna doğru belediyelere ait imar
planlarının dijital ortama aktarılması ile dinamik bir taşınmaz değerleme
sistemi kurulmuştur.
Danimarka’da 1960
yıllarda başlayan ve çeşitli dönemlerde güncellenen güçlü bir değerleme sistemi
mevcuttur. İki yılda bir olmak üzere taşınmazların yarısı üzerinden yeniden
değerleme yapılmaktadır. Bu sayede yılın 3’te 2’sinde basit taşınmaz birimleri
üzerinde çalışılmakta, kalan zaman diliminde de bu çalışmalar üzerinden hesap
ve değerleme işleri tamamlanmaktadır. Bu iki kısmın arasında ise, iktisatçılar
ve bir takım meslek disiplinleri tarafından satış verilerine bağlı olan içerik
düzenleme işi yürütülmektedir.
Ülkede, değerleme çalışmalarında ihtiyaç duyulan emsal satış
fiyatları, taşınmazı satın alan kişilerce belediyeye verilen satış
beyannamelerinden temin edilmektedir. Beyannamede satış fiyatı yanında, ödeme
şekli ve transferin yapısı (açık pazar satışı, aile içi satış, mahkeme
kararıyla satış vb.) ile ilgili bilgiler de yer almaktadır. Beyanname
belediyece onaylandıktan sonra, bir nüshası kayıt ofisine bir nüshası da SKAT ’a
gönderilmektedir. Değerleme çalışmalarının önemli girdi verileri arasında yer
alan taşınmaz kaydı ile yapı karakteristiklerinin bulunduğu bina ve mesken
kaydı mevcut olup, bu kayıtlar gayrimenkulde herhangi bir değişiklik meydana
geldiğinde düzenli olarak güncellenmektedir. İlgili veritabanında, binanın
katları arasındaki farklılıklar bile mevcuttur
Danimarka’da da değerleme çalışmaları, alım-satım fiyatlarının
istatistiksel analizine dayalı kitlesel değerleme modelleriyle
gerçekleştirilmektedir
Değerleme Modelinin Uygulandığı Konular;
- Müstakil
Evler
- Daire
Ve Ofis Blokları
- Endüstriyel
Yapılar
- Tarım
Arazileri
Bütün bu
taşınmazların değerlemesi regresyon analizi yöntemiyle gerçekleştirilmektedir.
Bir, iki, üç ailelili evler ile bazı kır evleri için otoriteler taşınmaz
değerinin arazi ve bina değerleri toplamı olduğunu belirten geniş kapsamlı mantıksal
analizler sunmuşlardır. Bu analizler belirtilen kategoriler için geçerli
olmakla birlikte 25 kadar değişken üzerinden bina değeri hesaplamaktadır. Bina ve
Mesken Tescili ayrıca kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin taşınmaz
değerlemesinde de kullanılmaktadır. Ancak, diğer kategoriler için farklı
yöntemler de kullanılmakta, bu noktada metrekare başı kira bedeli veya
kapitalizasyon faktörü hesaba katılmaktadır
Taşınmazların
değerleri genellikle satış verileri üzerinden belirlenmektedir. Farklı kompleks
türler söz konusu olduğunda gelir yöntemi kullanılmakta, öte yandan bu şekilde değerlendirilmesi
mümkün olamayan türler için gider verileri hesaba katılmaktadır.
Danimarka’da 2
milyon taşınmaz mevcuttur. 5 milyon yurttaşı iskân edilmesi gerekmektedir. Bu 2
milyon taşınmazın 2%’si basit değerlemeye tabidir. Kat mülkiyetine tabi 168 000
bağımsız bölüm, önemli miktarda taşınmaz kompleksi, kiralanmış mesken ve ofis,
fabrika, çiftlik ve belediye tesisi mevcuttur. Bu miktarda bir taşınmaz stoğunu
değerleyebilmek için için bu yüzyılın ikinci yarısından itibaren Bilgisayar
Destekli Küme Değerlemesi uygulamaktadır
Küme değerleme
(mass appraisal) farklı yöntem ve istatistiki verilerden oluşan bir
değerlemedir. Bu amaçla birçok veritabanın birbiri ile ilişkili olarak veri
analiz ve sentez işlemleri yapılabilmektedir.
Arazi ve Taşınmaz Değeri Sistemleri
Danimarka’daki
değerleme çalışmalarının teknik anlamda en dikkat çekici özelliklerinden biri,
1981’de oluşturulan iki değer sistemidir. Bunlar; Arazi Değeri Sistemi (Grundvardisystemet)
ve Taşınmaz Değeri Sistemi (Forslagssystemet)’tir.
Arazi Değeri
Sisteminde araziler mevcut kullanımlarına göre değil, arazi kullanım kararlarına,
yani arazinin müsaade edilen en iyi kullanım durumuna göre değerlendirilmektedir.
Dolayısıyla bu yaklaşımda, arazi üzerindeki mevcut bina ve yapılar dikkate
alınmamaktadır. Arazi kullanım kararlarıyla ilgili ihtiyaç duyulan bilgi ise
Planlama Kaydı’ndan sağlanmaktadır. Ülke genelinde toplamı 60.000 olan ve
ortalama 30 taşınmazı kapsayan her bir arazi değer alanı için bir değer
belirlenmekte ve daha sonra ihtiyaç duyulması halinde bu alandaki taşınmazlar için
bazı dengeleme katsayıları kullanılmaktadır.
Taşınmaz Değeri
Sistemi ise, taşınmazın (arazi ve
binalar) mevcut pazar değerinin hesaplanması esasına dayanmaktadır. Bu sistem,
ABD’de kullanılan Bilgisayar Destekli Kitlesel Değerleme (CAMA) olarak bilinen sistemlere
benzemektedir. Sistemde alım-satım fiyatlarının istatistiksel analizine bağlı olarak,
mülkiyet değerlerini hesaplamak için kullanılan modeller tahmin edilmektedir. Bilgisayar
tarafından üretilen değerlerin nihai değerler olmayıp, değerlemecilere yol göstermek
amacını taşıdığını vurgulamak için sistem Danimarka’da “Öneri Sistemi” olarak da
adlandırılmaktadır
Taşınmaz Değeri Bilgi Sistemleri
Ülkede taşınmaz
değerlemesiyle ilgili iki bilgi sistemi bulunmaktadır. Bunlardan biri SKAT
bünyesindeki kullanıcılara açıkken, diğerine 2000 yılından itibaren bütün
internet kullanıcıları erişebilmektedir. SKAT’ ın sisteminde, belli bir yerde,
belli tarihler arasında alım - satımı yapılan taşınmazları ve fiyatlarını, bu taşınmazların
açık pazar, aile içi vb hangi yolla satıldığını, değerleme verilerini vb sorgulamak
mümkün olmaktadır
İnternet
ortamından erişilebilen sistemde ise, herhangi bir taşınmazın bulunduğu yerin
bilgileri girilerek, o taşınmazın en son ne zaman değerlendirildiği, arazi
değeri ve taşınmaz değeri gibi bilgilerine ulaşılabilmektedir
Taşınmaz(Gayrimenkul) Değerlemeye İtirazlar
Ülkede, maliklerin belirlenen değerlere itirazlarının azaltılması
amacıyla, değerlemeyle ilgili bütün bilgi ve hesaplamalar tebligatlarda yer
almaktadır. Ayrıca, yeniden değerleme periyodu 1998’de dört yıldan iki yıla
indirilmiştir. Bu sayede, daha önceleri %5 civarında olan itiraz oranı, %1’lere
çekilmiştir.
Danimarka’da gayrimenkul sahipleri belirlenen değerlere ve
sınıflandırmalara itiraz etmeleri durumunda; her biri 4–9 üyeden oluşan toplam
15 itiraz komitesinden herhangi birisi tarafından itiraz değerlendirilir. Bu
komiteler Vergi Bakanlığı tarafından oluşturulmakta olup, değerleme
çalışmalarına katılmamakta, sadece itirazları değerlendirmektedir.
Anlaşmazlığın burada da çözülememesi durumunda mahkemeye müracaat
edilebilmektedir.
Taşınmaz(Gayrimenkul) Değerleme Uzmanlığı
Değerleme Uzmanlığı; Değerleme uzmanı olacak kişiler 3 yıl zorunlu
eğitim ve sonrası yarı zamanlı staj ile çalışmaya başlayabilmektedirler.
Üniversitelerde ayrı bir değerleme programı olmayıp mevcut lisansına ek olarak
alınacak Gayrimenkul dersleri ile bu eğitimi alabilmektedir. Gerekli sınav ve
çalışma şartlarını yerine getirme durumunda Bakanlıkça kayıt altına alınarak
bilirkişi yani değerleme uzmanı olunabilmektedir.
Uluslararası
Değerleme Kuruluşları ve Standartları
Uluslararası değerleme standartlarını tesis etmek ve yaygınlaştırmak,
değerleme faaliyetlerinin güvenilirliğini ve şeffaflığını sağlamak, ulusal
sınırları aşan taşınmaz yatırımları için uluslararası değerleme standartlarını
belirlemek, meslek örgütlerini tek bir çatı altında toplayarak bilgi
alışverişini kolaylaştırmak gibi amaçlarla uluslararası alanda çok sayıda
mesleki değerleme örgütü kurulmuştur.
Bunların en kapsamlıları; Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi
(International Valuation Standards Council; IVSC) ile Avrupa Değerlemeci
Birlikleri Grubu (The European Group of Valuers’ Associations; TEGoVA)’dır.
1981 yılında, İngiliz ve Amerikan değerlemecileri tarafından
“Uluslararası Varlıkların Değerleme Standartları Komitesi” adı altında
kurulmuştur. 1994 yılında Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi adını
alan IVSC, 2003 yılına kadar farklı ülkelerdeki mesleki değerleme
birliklerinden oluşan ve tüzel kişiliğe sahip olmayan bir şirket olarak
faaliyetlerini sürdürmüştür. Bu tarihten itibaren ise kâr amacı gütmeyen bir
organizasyon haline getirilmiştir. Konsey, uluslararası değerleme ve raporlama
standartlarının oluşturulması, sürdürülmesi ve yorumlanmasında bir standart
koyucu haline gelebilmek ve hizmet verdiği kitleyi genişletebilmek için 2007
yılında yeniden yapılandırılarak bugünkü adını almıştır. Bu kapsamda Konseye;
kullanıcılar, hizmet sağlayıcılar, mesleki kurumlar, eğitimciler veya
düzenleyicilerin üye olabilmesi sağlanmıştır. Tam veya gözlemci statüsünde üye
olunabilen IVSC’ nin bugün 44 ülkeden 53 üyesi bulunmaktadır.
Merkezi İngiltere’de bulunan Konsey’in temel amaçları
• Pratik, anlaşılması kolay, kamu
yararını koruyan, yüksek standartlarda ve son derece etkin ve kapsamlı
uluslararası değerleme standartlarını geliştirmek ve sürdürmek,
• Yerel veya bölgesel standartların
mevcut olduğu yerleri belirleyerek, bu standartlarla Uluslararası Değerleme
Standartlarının daha fazla uyumunu sağlamak,
• Değerleme mesleğinin küresel bazda
gelişimine katkı sağlamak ve en iyi uygulamaları cesaretlendirerek kamu
yararını korumak ve
• Değerleme mesleğinin uluslararası
sesi olmaktır.
Bu amaçlar kapsamında IVSC, değerleme mesleği ile ilgili genel
uygulamalar yanında değerleme yöntemlerini de içeren Uluslararası Değerleme
Standartları (International Valuation Standards; IVS)’yi oluşturmuştur. İlki
1985 yılında yayınlanan ve halen 2007 tarihli sekizinci baskısı yürürlükte olan
bu standartlarla, değerlemenin uluslar arası çerçevesi oluşturulmuştur (IVSC,
2011). Bütün dünyada değerleme standartları üzerinde büyük bir etkiye sahip
olan IVS, bazı ülkelerde yasalara veya ilgili mevzuata dahil edilmişken, diğer
bazılarında da ulusal değerleme kurumları ve toplulukları tarafından mevzuata
dahil edilmeden benimseniş ve uygulanmaktadır
TEGoVA ise; Avrupa’daki ulusal değerleme birliklerini ortak bir çatı
altında toplamak üzere 1997 yılında Belçika’da kurulmuş, kâr amacı gütmeyen bir
gruptur. Grubun temel amacı; değerlemecilerin kurumsal yönetimini sağlama ve
ilgili etik ilkelerini tanımlama yanında, Avrupa Birliği (AB) ülkelerinde
nitelikli ve birbiriyle uyumlu değerlemelerin yapılabilmesi, bütünleşik
değerleme uygulamaları, eğitimi ve yeterliliği için ortak standartların
oluşturulması ve yaygınlaştırılmasıdır. Bu bağlamda, örneğin, AB ülkelerindeki
yatırımcıların farklı bir ülkede yatırım yaparken değerlemelerin güvenli bir
şekilde gerçekleştiriliyor olması ve değerlemecilerin Avrupa standartlarında
bir niteliğe sahip olması gibi beklentilerinin karşılanabileceği düşünülmüştür.
Faaliyetlerini IVSC ile irtibatlı olarak yürüten TEGoVA’ nın bünyesinde 24
farklı ülkeden 120.000’den fazla üyeye sahip 41 birlik bulunmaktadır. Grup’a;
tam, ortak veya gözlemci statüsünde olmak üzere üç tür üyelik mümkündür.
TEGoVA; hem AB hem de AB dışından değerlemecileri temsil eden kuruluşlara
açıktır. Ancak, gerçek kişiler Grup’a üye olmamaktadır.
TEGoVA, yukarıda belirtilen hedefler çerçevesinde, Avrupa Değerleme
Standartları (European Valuation Standards; EVS)’nin halen yürürlükte olan
altıncı baskısını 2009 yılında yayınlamıştır. EVS’de; gayrimenkul değerlemesi
ile ilgili kavram, yöntem ve standartlar, değerleme uzmanlarında bulunması
gereken nitelikler, değerleme süreci, güvenilir ve tutarlı değerleme
raporlarının karakteristikleri, farklı amaçlı değerleme uygulamaları vb.
tanımlamalar yer almaktadır. Standartlar yeniliklere açık olup, zaman içinde
gözden geçirilebilmekte, hatta değişebilmektedir. EVS, TEGOVA’ya üye kuruluşlar
için tavsiye niteliğinde bir doküman olup, bu dokümanın uygulanması ile ilgili
herhangi bir zorunluluk bulunmamaktadır.
Raporun ayrıntıları için
ordanburdanhertelden@gmail.com mail atınız...
